Cada año, miles de inversionistas de Estados Unidos, Canadá, Europa y América Latina eligen la región Este del país —La Romana, Bayahíbe, Casa de Campo y sus alrededores— para adquirir una vivienda vacacional, una residencia de retiro o un inmueble para renta. La buena noticia es que la legislación dominicana permite a los extranjeros comprar bienes inmuebles con los mismos derechos que un ciudadano dominicano. La advertencia es que una compra mal estructurada puede salir muy cara.
En esta guía explicamos, de forma práctica, cada etapa del proceso y los puntos en los que conviene contar con un abogado de derecho inmobiliario.
¿Puede un extranjero ser propietario en República Dominicana?
Sí. La Constitución dominicana y la Ley núm. 16-95 sobre Inversión Extranjera otorgan a los inversionistas extranjeros un trato igualitario. No necesita residencia ni cédula dominicana para comprar: basta con su pasaporte vigente. Puede adquirir el inmueble a título personal o a través de una sociedad comercial, opción que muchas veces facilita la planificación fiscal y sucesoral.
Paso 1: Defina el inmueble y negocie las condiciones
Antes de entregar cualquier suma de dinero, deje por escrito el precio, la forma de pago, qué incluye la venta (mobiliario, cuotas de mantenimiento, membresías del residencial) y la fecha prevista de entrega. Si se trata de un proyecto en planos, solicite el cronograma de obra y las penalidades por retraso.
Consejo: evite firmar “reservas” o recibos informales redactados por el vendedor o el intermediario sin que su abogado los revise primero.
Paso 2: La debida diligencia (due diligence)
Es la etapa más importante y la que más problemas evita. Un abogado debe verificar, como mínimo:
- Certificado de título: que el vendedor sea realmente el propietario registrado y que el título sea auténtico.
- Certificación de estado jurídico emitida por el Registro de Títulos: confirma si existen hipotecas, embargos, oposiciones, litis sobre derechos registrados u otras cargas.
- Deslinde: bajo la Ley núm. 108-05 de Registro Inmobiliario, el inmueble debe estar individualizado con su designación catastral. Comprar una porción sin deslindar (una “constancia anotada”) implica riesgos adicionales que deben evaluarse.
- Situación fiscal: que el inmueble esté al día con el Impuesto al Patrimonio Inmobiliario (IPI) ante la DGII.
- Cuotas de mantenimiento y reglamentos del condominio o del residencial.
- Permisos y licencias de construcción, en el caso de proyectos nuevos, y la calidad de la empresa desarrolladora.
- Estado civil del vendedor: si está casado, generalmente se requiere el consentimiento del cónyuge.
Paso 3: El contrato de promesa de venta
Una vez superada la debida diligencia, las partes suelen firmar un contrato de promesa de venta, en el que se entrega un depósito y se fijan las condiciones para el cierre. Un buen contrato debe establecer qué ocurre si el título presenta problemas, quién asume cada gasto, los plazos y las penalidades por incumplimiento. En proyectos en planos, este documento es su principal herramienta de protección frente a retrasos o cambios en la obra.
Paso 4: El cierre y el contrato de venta definitivo
En el cierre se firma el contrato de venta definitivo, con firmas legalizadas por un notario público, y se completa el pago. Por razones de seguridad y cumplimiento de la Ley núm. 155-17 contra el lavado de activos, los pagos deben hacerse por vías bancarias trazables (transferencia o cheque de administración), nunca en efectivo. Es normal que el notario y las entidades financieras soliciten documentos que justifiquen el origen de los fondos.
Si usted no puede viajar al país, puede comprar mediante un poder especial otorgado ante notario en su país de residencia y debidamente apostillado, a favor de su abogado o de una persona de su confianza.
Paso 5: Pago de impuestos y registro del título
Después del cierre, el comprador debe pagar ante la Dirección General de Impuestos Internos (DGII) el impuesto de transferencia inmobiliaria, equivalente al 3 % del valor del inmueble (se toma como base el mayor entre el precio de venta y el valor fiscal tasado por la DGII). Con el recibo de pago, se deposita el expediente en el Registro de Títulos correspondiente, que emitirá un nuevo certificado de título a nombre del comprador.
Mientras el certificado no esté a su nombre, usted no es propietario frente a terceros. Por eso, un registro rápido y bien hecho es tan importante como la compra misma.
Beneficios de la Ley CONFOTUR
Muchos proyectos turísticos de la zona Este están clasificados bajo la Ley núm. 158-01 de Fomento al Desarrollo Turístico (CONFOTUR). Dependiendo de la clasificación del proyecto y de su vigencia, el primer comprador puede beneficiarse de exenciones del impuesto de transferencia y del IPI por un período determinado. Antes de comprar, su abogado debe confirmar que la clasificación del proyecto está vigente y que la unidad que usted adquiere califica para el beneficio.
Costos que debe prever
- Impuesto de transferencia (3 %), salvo exención.
- Honorarios legales y notariales.
- Tasas del Registro de Títulos y otros gastos de registro.
- IPI anual, cuando el patrimonio inmobiliario supere el umbral exento fijado cada año por la DGII.
- Cuotas de mantenimiento del residencial o condominio.
Errores frecuentes que vemos en la práctica
- Entregar depósitos sin haber verificado el estado jurídico del inmueble.
- Usar el mismo abogado que representa al vendedor o al desarrollador.
- Comprar terrenos sin deslinde o con linderos que no coinciden con el plano.
- Retrasar el registro del título después del cierre.
- Dar por hecho los beneficios de CONFOTUR sin comprobarlos.
Conclusión
Comprar en República Dominicana es seguro cuando el proceso se hace con método: verificar antes de pagar, documentar cada acuerdo y registrar el título sin demora. Un abogado independiente, que represente solo sus intereses, es la mejor inversión dentro de su inversión.
En Edgar De León & Asocs. asesoramos a compradores nacionales y extranjeros en La Romana y toda la región Este: debida diligencia, contratos, cierres, poderes y registro de títulos.
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Este artículo tiene fines informativos y no constituye asesoría legal. Las tasas y requisitos mencionados pueden cambiar; consulte su caso particular con un abogado.
